×

منوی بالا

منوی اصلی

دسترسی سریع

اخبار سایت

true
true

ویژه های خبری

true
    امروز  شنبه - ۲۷ مهر - ۱۳۹۸  
false
true
ناگفته های بافت فرسوده کلانشهر قم

بافت فرسوده از یک سو فرصت ویژه توسعه و اشتغال زایی و از سویی دیگر خود منشأ بروز مشکلات اقتصادی، زیست محیطی و ناهنجاری های اجتماعی است که در صورت عدم تدبیر و توجه به موقع به لحاظ موقعیت قرارگیری در هسته مرکزی شهر میتواند منجر به بحران امنیتی و اجتماعی گردد.

شورای شهرقم در تاریخ ۲۵/۰۷/۱۳۹۶ یکهزار و هفتصد و سی و هشت هکتار بافت شهری در قم را به عنوان بافت فرسوده اعلام نمود. در خصوص مشخصات بافت فرسوده میتوان به وجود اماکن تاریخی، ساختمان‌ها و سازه‌های فاقد استحکام لازم، قدمت زیاد سازه ها، عرض کم معابر، قطعات و پلاک‌هایی که حدنصاب‌ تفکیک و قطعه‌بندی و ضوابط طرح‌های جامع و تفضیلی را ندارند، اشاره نمود.

جهت تبدیل این بافت به فرصتی جهت سرمایه گذاری و احیاء و بازسازی سیمای شهری تا کنون قوانین متعددی در مجلس شورای اسلامی به تصویب و تأیید شورای نگهبان رسیده است که می توان به قانون حمایت از طرحهای بهسازی و نوسازی بافت فرسوده پیرامون حرم مطهر امام رضا(ع) و حضرت معصومه(س) در بهمن ۸۴ و تأیید و اصلاحیه آن توسط شورای نگهبان و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن در سال ۸۷  و آیین نامه اجرایی آن در همان سال و تصویب قانون حمایت از احیاء نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری در دی ماه ۸۹ و بسیاری از آیین نامه ها و دستور العمل ها و ضوابط اجرایی مختلف اشاره کرد همچنین از سال ۱۳۹۲ در قانون بودجه سالانه کشور نیز به این موضوع توجه ویژه شده است.

 متأسفانه عدم توجه مناسب به مشکلات املاک وقفی خصوصا املاک متعلق به آستانه مقدسه حضرت معصومه(س) علیرغم قوانین و آیین نامه های متعدد مصوب، تعدد نهادهای مسئول و مجری، نگاه صرفاً درآمدزایی برخی از دستگاهها به جای همکاری و مشارکت در احیاءی بافت فرسوده، موروثی بودن اکثر زمین ها ، تعدد ورثه یا عدم دسترسی به کلیه وراث به دلیل اقامت  در شهرهای مختلف و یا حتی خارج از کشور، اجاره های معوق چندین ساله، نداشتن پذیره، ارزش پایین این املاک ، عدم رغبت مردم جهت سکونت در این بافت به دلیل مشکلات اجتماعی، لزوم مراجعات متعدد و غیر لازم به نهاد ها و ادارات مربوطه از جمله معضلاتی است که باعث شده  روند احیاء و بازسازی و نوسازی این املاک به کندی صورت پذیرد.

در ادامه با هم  نمونه ای از گردش کار، از ابتدای انتقال یک ملک آستانه ای تا مرحله اخذ وام از بانک عامل را بررسی کرده و به پاره ای از این مشکلات اشاره خواهیم کرد:

حصر وراثت:

در خصوص املاک ورثه ای لازم به توضیح است وراث قبل از انتقال ملک می بایست جهت اخذ انحصار وراثت به دادگستری مراجعه و طی مراحل قانونی آن(چاپ آگهی و..) که در صورت نامحدود بودن این انحصار وراثت حداقل چهار ماه و در صورت محدود بودن حداقل یک ماه می باشد(با فرض عدم وجود مشکلاتی نظیر لزوم نصب قیم برای محجورین یا دسترسی به کلیه وراث و…) اقدام نماید . وارث یا نماینده قانونی پس از فوت شخصی موظف است در صورتیکه مالی از ترکه به وارث می رسد ، نهایتا تا شش ماه بعد از تاریخ فوت به نزدیکترین سازمان امور مالیاتی محل سکونت متوفی برای اخذ گواهی مالیات بر ارث مراجعه کند و اسناد مربوطه ، صورت اموال و بدهی های وی را در اظهارنامه مخصوص مالیات بر ارث تکمیل نماید (در اجرای ماده ۲۶ قانون مالیات مستقیم) پس از تکمیل اظهارنامه و صدور فرم ۱۸ با تسلیم حصر وراثت و تقاضای صدور فرم ۱۹ توسط وراث تمامی اموال متوفی اعم از منقول و غیر منقول به نرخ روز بوسیله ماموران مالیات انحصار وراثت ارزش گذاری شده ، تمامی بدهی های متوفی مانند مهریه ،نفقه ، وام و …کسر می شود و سهم هر یک از وراث به نسبت و براساس طبقات تعریف شده در اظهارنامه ارث محاسبه می شود. پس از وصول مالیات (در صورتی که وراث مشمول مالیات بر ارث باشند) اداره مالیات جهت صدور گواهی فرم ۱۹ و تحویل آن به مؤدی در قبال اخذ مدارک مربوطه اقدام مینماید.

 وراث اگر در مهلت قانونی جهت اخذ گواهی مالیات بر ارث اقدام ننمایند یا در هنگام تکمیل اظهار نامه مالیاتی از اشاره به این دارایی هابه دلیل اجاره ای بودن(مربوط به املاک آستانه ای واقع در بافت فرسوده)  و عدم امکان رصد آنها توسط سامانه ها خودداری کنند در صورت مراجعه به دارایی علاوه بر مالیات متعلقه می بایست کلیه جرایم مالیاتی را پرداخت نمایند.

همچنین اگر وراث در طبقات بالاتر ارث قرار گیرند به علت بالا بودن درصد مالیات متعلقه بر ارث به اجاره دادن ملک بسنده می کنندکه نهایتاً چنین املاکی هیچگاه نوسازی نشده و تبدیل به معضل شهری می گردند.

خاطر نشان می سازد در کلیه این مراحل تا زمان صدور فرم ۱۹ مالیاتی ملک در توقیف دارایی خواهد بود.

پس از طی کلیه مراحل فوق سرمایه گذار اقدام به تنظیم مبایعه نامه و وکالت نامه از وراث خواهد نمود.

در دفتر خانه نامه جهت تنظیم سنداجاره به نام سرمایه گذار، ارائه پاسخ  استعلام از آستانه مقدسه، شهرداری دارایی،اداره ثبت، آب و برق و … مورد نیاز است:

  • مراجعه به آستانه

جهت اخذ موافقت آستانه با نقل و انتقالات اولین گام پرداخت اجاره معوق ملک می باشد که برای هر قواره زمین با توجه به اجاره معوقه چندین ساله به طور متوسط در حدود یکصد میلیون ریال می باشد.

دومین گام تنظیم اسناد اجاره به نام وراث با اخذ مبلغ نقل و انتقال( بطور متوسط یکصد و بیست میلیون ریال) در واحد املاک آستانه می باشد.

سومین گام مراجعه وراث به واحد املاک آستانه جهت تنظیم اجاره نامه به نام سرمایه گذار با اخذ مبلغ نقل و انتقال و تسویه اجاره بها تا انتهای سال جاری می باشد.

چهارمین گام خرید پذیره از آستانه در ازای پرداخت ۱۰ الی ۱۰۰ درصد قیمت روز مطابق نظر کارشناسی توسط سرمایه گذار می باشد. (برای هر قواره زمین مبلغی حدود سیصد میلیون الی یک میلیارد ریال می باشد.)

طی مراحل فوق بازه زمانی یک تا سه ماهه را در بر میگیرد.

  • مراجعه به شهرداری:

پس از تهیه گزارش بازدید ساختمان مطابق با نظر کارشناس و تعیین متراژ اعیانی احداثی و پرداخت کلیه عوارض متعلقه اعیانی و عوارض نقل وانتقال ملک توسط سرمایه گذار (بطور متوسط برای اعیانی احداثی هر قواره زمین مبلغ یکصد و چهل میلیون ریال می باشد.) شهرداری اقدام به صدور شناسنامه و پایان کار برای اعیانی می نماید که بطور متوسط بیش از سی سال از احداث آن گذشته است.

  • مراجعه به دارایی:

با داشتن پایان کار صادره توسط شهرداری و مشخص شدن میزان مالیات متعلق به نقل و انتقال سرمایه گذار اقدام به اخذ مفاصا حساب از دارایی می نماید. (بطور متوسط برای اعیانی احداثی هر قواره زمین مبلغ ؟؟؟ ریال می باشد.)

  • مراجعه به ادارات آب، برق و گاز: جهت پرداخت کلیه بدهی های معوقه یا هزینه انشعابات پرداخت نشده که بطورمتوسط پنجاه میلیون ریال هزینه دارد.
  • دفتر خانه در اغلب موارد (قریب به ۱۰۰ درصد) با مشاهده پاسخ استعلام از ثبت اسناد اعلام می نماید که متراژهای اعلامی توسط شهرداری، آستانه و ثبت اسناد با یکدیگر مغایرت دارند لذا می بایست جهت یکسان سازی این متراژ به نظام مهندسی مراجعه نموده و پس ازپرداخت هزینه هاوتهیه نقشه UTM هماهنگی های لازم با  آستانه، شهرداری و ثبت اسناد صورت پذیرد. لازم به توضیح است که هر گونه تغییر در متراژ آستانه مستلزم تنظیم سند اجاره نامه جدید با پرداخت کلیه هزینه های متعلقه می باشد که خود باعث اتلاف وقت حداقل دو ماهه می باشد.

تا کنون کلیه مراحل لازم جهت تنظیم اجاره نامه به نام سرمایه گذار انجام گرفته و می بایست جهت تنظیم سند اعیان نسبت به جمع آوری استعلامات لازم به منظور ارائه به دفترخانه  اقدام نمود:

  • مراجعه به شهرداری:

 با توجه به اینکه اغلب این املاک دارای عرصه در مسیر(بیشتر از ۲۰ درصد از مساحت عرصه) می باشند برای تعیین تکلیف مستأجر عرصه در مسیر می بایست اقدامات لازم جهت تنظیم سند مقدار عرصه در مسیر به نام شهرداری توسط آستانه صورت پذیردکه خود مستلزم طی مراحل مشروح خود با پرداخت هزینه های متعلقه در بازه زمانی یک ماهه می باشد بدین صورت که یک سند اجاره اصلاحی به نام سرمایه گذار و یک سند اصلاحی به نام شهرداری صادر میگردد و جالب اینکه در کلیه این مراحل دارایی جهت هر گونه تنظیم سند اجاره نامه هزینه های متعلق به خود را وصول می نماید و شهرداری از بابت عرصه در مسیر ملک هیچگونه امتیازی یا مشوقی در اخذ پروانه ساخت برای سرمایه گذار قائل نخواهد بود این در حالی است که در املاک شش دانگ مبلغ عرصه در مسیر مطابق قیمت روز از هزینه پروانه کسر می گردد.

  • مراجعه به دفتر خانه جهت تنظیم سند اعیان با توجه به گزارش اصلاحی و پرداخت هزینه های متعلقه

مراحل صدور پروانه ساختمانی در شهرداری:

  • در مرحله اول، مالک یا وکیل ملک با ارائه مدارک مالکیت و برگه تسویه‌حساب عوارض نوسازی شهرداری سال‌های گذشته و سال جاری در خواست پروانه می نماید.
  • بازدید توسط کارشناس منتخب
  • انجام استعلام از ادارات آب، برق، گاز، مخابرات، زمین شهری و نقشه برداری در صورت نیاز اراضی ششدانگ یا تجدید بنا و املاکی که شوارع احداثی مشخص دارند با توجه به عدم نیاز به استعلام پیش نویس تهیه و جهت مراحل بعدی ارائه می شود ولی املاکی که بدلیل مشاع یا قولنامه و نامشخص بودن موقعیت و شارع به واحد نقشه برداری ارجاع می شود.
  • ارسال درخواست بر حسب مورد به کمیسیون ماده ۵ با رعایت تشریفات قانونی
  • صدور دستور نقشه جهت مراجعه به نظام مهندسی
  • مراجعه به نظام مهندسی و تهیه نقشه معماری بر اساس ضوابط مورد عمل شهرداری و دستور نقشه صادرشده برای ملک
  • مراجعه به شهرداری و نظام مهندسی جهت رفع ایرادات قانونی توسط شهرداری
  • گرفتن تأییدیه اداره درآمد شهرداری منطقه مبنی بر پرداخت و تسویه عوارض متعلقه، پروژه به مرحله پیش ‌نویس پروانه تنظیم میگردد .در صورت لزوم (ساختمان بیش از ۵ طبقه) گزارش آزمایش مکانیک خاک در این مرحله و هم‌ زمان با تهیه نقشه‌های سازه، برق و مکانیک تهیه و از سازمان نظام‌ مهندسی تأییدیه گرفته می شود.
  • تعیین ناظر از نظام مهندسی و عقد قرارداد با ناظرین
  • تهیه و ارائه مدارک پیش ‌نویس پروانه شامل نقشه ‌های سازه و تأسیسات برق و مکانیک به همراه برگه های سهمیه خدمات مهندسی (اصطلاحاً برگه سبز چهار رشته) ممهور به مهر مهندسین محاسب، قرارداد مالک و ناظر و برگه سهمیه ناظر، برگ تعهد رعایت اصلاحی، برگ تعهد تائید نما، فایل‌های نقشه های سازه، برق و مکانیک، چک لیست ‌های مرتبط نظیر مبحث ۱۹، مبحث ۶ و بارگذاری، زلزله و غیره، برگه تعهد مشاور ژئوتکنیک و برگه تأییدیه گزارش خاک و چند مورد دیگر که بسته به پروژه‌های خاص ممکن است لازم شود.
  • پس از تائید نقشه ‌ها، پروانه ساختمانی صادر میگردد.

در اغلب موارد نقشه های تهیه شده بر اساس اصول معماری و شهرسازی به لحاظ عرض کم معابر باعث عدم تأمین تعداد پارکینگ مورد نیاز می گردد که سرمایه گذار می بایست نسبت به پرداخت هزینه حذف پارکینگ اقدام نماید حداقل زمان مورد نیاز جهت اخذ پروانه ساختمانی جدید چهار ماه می باشد.

گردش کار پرداخت تسهیلات به شرح زیر است :

  • ارایه مدارک توسط متقاضی به نماینده شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران شامل درخواست کتبی ، اسناد مالکیت واحد مسکونی ، کروکی ملک مورد نظر و پروانه ساخت پس از ثبت نام در سایت http://facility.udrc.ir
  • بررسی مدارک توسط نماینده شرکت مادر تخصصی از نظر واقع شدن ملک در محدوده مصوب بافتهای فرسوده شهری و اعلام به متقاضی در صورت عدم تایید و معرفی به بانک عامل در صورت تأیید .
  • بررسی طرح توسط بانک عامل حداکثر ظرف مدت ۳۰ روز پس از ارایه مدارک مورد نیاز از سوی متقاضی و اعلام به متقاضی و نماینده شرکت مادر تخصصی در صورت تایید یا عدم تایید طرح.
  • انعقاد قرارداد میان بانک عامل و متقاضی برای پرداخت تسهیلات .

راهکار پیشنهادی و عملیاتی

با توجه به موارد مطروحه راهکار عملیاتی احیاء بافت فرسوده اطراف حرم مطهر حضرت معصومه (س) که به نظر میرسد تشکیل ستاد داوری کلیه ادارت و نهادهای ذینفع من جمله

  • نماینده دادگستری:

الف ) جهت تسهیل مراحل قانونی حصروراثت و نصب قیم در سرپرستی

ب )  تسریع مراحل قانونی در هنگام کشف جسد اتباع بیگانه ، کشف عتیقه جات یا  تعیین تکلیف اشیاء و اموال کشف شده وسیله ارتکاب جرم بوده و یا از جرم تحصیل شده و یا کشف امور مربوط به جرمی که پنهان و مستور از انظار باشد حسب اتفاق درهنگام خاکبرداری با توجه به حدود اختیارات دادستان محترم و ادارت ذیربط

ج ) حل و فصل موراد مربوط به دیوار مشترک و تخریب دیوار همسایه حسب اتفاق با توجه به قدیمی بودن املاک

  • نماینده دارایی :

الف ) عفو موارد پرداخت مالیات مکرر در نقل و انتقال ملک که در اختیار مدیر کل میباشد

ب ) تسهیل روند موارد مربوط به مالیات بر ارث برای املاکی آستانه ای که در اظهارنامه دارایی ذکر نگردیده و عف جرایم مربوطه

  • نماینده آستانه مقدسه :

الف ) تسهیل در روند صدور سند اجاره کمتر از یک هفته

ب ) تسهیل و تخفیف در فروش پذیره و  اقساطی کردن آن

  • شورای شهر و شهرداری :

الف ) صدور رایگان پروانه ساختمانی قدیمی  و تسهیل در روند صدور مدارک لازم

ب ) عفو عوارض مربوط به نقل و انتقال ملک

ج ) ارایه بسته تشویقی برای این بافت نحویکه برای سرمایه گذار و سرمایه پذیر توجیه اقتصادی انگیزه لازم جهت تحمل مشکلات مضاعف در امر احیاء بافت فرسوده را فراهم آورد از آن جمله میتوان به تراکم تشویقی ، عفو چند مورد از عوارض حذف پارکینگ ، رایگان کردن عوارض مربوط به نوسازی اشاره نمود.

د ) تسهیل در صدور پروانه ساختمانی

  • ثبت اسناد : تسهیل در روند صدور اسناد رسمی
  • ثبت احوال : تسهیل در امر مالکین فوت شده و صدور اسناد لازم
  • ادارات و آب و برق و گاز و تلفن :جهت تخفیف دیون املاک و رایگان نمودن حق انشعابات جدید
  • نظام مهندسی : جهت تسهیل در صدور پروانه و تهیه نقشه UTM
  • نماینده شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران : جهت تسهیل در امر تصویب طرح و صدور اسناد لازم
  • بانک پرداخت کننده تسهیلات: جهت تسهیل اخذ مدارک و نتقل و انتقالات و پرداخت مراحل چهارگانه پرداخت وام
  • ناظرین دولت بر عملکرد ستاد داوری
  • پایان پیام

true
true
true
true

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید

- کامل کردن گزینه های ستاره دار (*) الزامی است
- آدرس پست الکترونیکی شما محفوظ بوده و نمایش داده نخواهد شد


true